El crecimiento de los parques industriales en México, impulsado por las oportunidades del nearshoring, está generando un impacto que va mucho más allá de la construcción de naves y plataformas logísticas. En distintas regiones del país, estos desarrollos se están convirtiendo en el punto de partida de una transformación territorial más amplia, al redefinir la vocación de zonas aledañas y activar una nueva ola de proyectos inmobiliarios en periferias, así como infraestructura complementaria.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), el espacio destinado a inmuebles industriales en México podría incrementarse entre 50% y 70% al cierre del actual sexenio, como resultado del traslado de procesos productivos al país bajo esquemas de nearshoring, un crecimiento que tendría repercusiones más allá del sector industrial.

En paralelo, el gobierno federal anunció el inicio, durante el primer trimestre de 2026, de la construcción de nuevos parques industriales en Nuevo León, Coahuila, Tamaulipas, Chihuahua, Baja California, Jalisco, Querétaro, San Luis Potosí, Aguascalientes, Guanajuato, Estado de México y Ciudad de México los cuales integrarán un conjunto de 15 polos de desarrollo económico enfocados en fortalecer la industria nacional, atrayendo inversión extranjera y nacional, y protegiendo la generación de empleo.

Hoy, esos espacios comienzan a concentrar inversión, empleo y servicios, dando origen a nuevos polos de actividad económica que demandan una visión integral de planeación y desarrollo regional. Porque donde llega un parque industrial, llega también la gente. Y con ella, la necesidad de vivienda, educación, salud, comercio, entretenimiento, oficinas, hotelería y servicios. La industria no se instala en el vacío. Se ancla en territorios que, tarde o temprano, exigen infraestructura social, equipamiento urbano y conectividad.

Proyectos inmobiliarios en periferias impulsados por zonas industriales en México

Cada parque industrial opera como un punto clave del territorio que irradia actividad económica hacia su entorno inmediato y redefine la dinámica de las zonas, detonando proyectos inmobiliarios en las periferias. Y es que la llegada de empresas manufactureras, logísticas y de servicios especializados no solo presiona la demanda de suelo industrial; introduce una población laboral permanente, activa flujos continuos de proveedores y genera requerimientos operativos, administrativos y sociales.

Para Patxi Borbolla, director de Proyectos Estratégicos de GAYA, “el fenómeno del nearshoring, junto con el desarrollo de parques industriales en México, está detonando una demanda creciente de infraestructura complementaria que requiere una visión de planeación regional”. Esta expansión no se limita al ámbito productivo, incluye la construcción de hoteles orientados al turismo de negocios, vivienda para distintos perfiles laborales, escuelas y centros de capacitación, hospitales y clínicas, oficinas administrativas, así como una amplia red de comercio y servicios básicos indispensables para sostener estos nuevos polos de actividad.

Estos desarrollos, según el experto en consultoría de proyectos de construcción, “no valen únicamente por su suelo industrial, sino por su capacidad de articular un ecosistema productivo integral, donde la industria, la infraestructura urbana y los servicios se potencian mutuamente”. En esa articulación, más que en la nave aislada, es donde se construye la rentabilidad de largo plazo y la viabilidad social del crecimiento industrial.

Construir alrededor de parques industriales, una oportunidad estratégica

A diferencia de ciclos industriales anteriores, la velocidad con la que hoy se instalan nuevas operaciones productivas exige respuestas inmediatas, funcionales y bien coordinadas. “Cuando la expansión urbana avanza sin una lógica de planeación, surgen cuellos de botella como la saturación vial, déficit de servicios, informalidad urbana y tensiones sociales que terminan por erosionar la competitividad del propio entorno industrial”, advierte el especialista de GAYA.

Por el contrario, señala, cuando los proyectos periféricos se integran en una visión de planeación y desarrollo regional, los beneficios se multiplican. “La infraestructura complementaria deja de responder de forma reactiva y se consolida como un factor estructural que aporta mayor certidumbre, valorización de activos y proyectos con una visión de largo plazo”, añade.

Borbolla destaca que, para el sector de la construcción, “este escenario representa una ventana de oportunidad difícil de ignorar, ya que los desarrollos que anticipan la demanda de vivienda, servicios, equipamiento urbano y conectividad —en lugar de limitarse a responder a ella— se consolidan como activos valiosos dentro del ecosistema productivo. Podemos decir que se trata de proyectos inmobiliarios en periferias con mayor resiliencia, mejor desempeño financiero y un horizonte de valorización más claro”.

Desde la óptica del inversionista, indica, “existe mayor certidumbre, activos con potencial de apreciación continua y proyectos alineados con una dinámica estructural de crecimiento”.

El valor de llegar primero

El reto —y al mismo tiempo la oportunidad— para inversionistas y constructores está en dejar de ver las zonas industriales en México como desarrollos aislados y comenzar a entenderlas como motores de desarrollo regional. Identificar, desde etapas tempranas, los usos de suelo con mayor potencial, anticipar los flujos de población y alinear los proyectos con las vocaciones productivas de cada región, permite capturar valor antes de que la demanda se vuelva evidente.

Borbolla subraya que los mayores retornos suelen concentrarse en proyectos que acompañan el crecimiento industrial desde su fase inicial. “Invertir temprano, con una visión integral del territorio, permite no solo reducir riesgos, sino construir activos con mayor profundidad de mercado”, apunta.

Este escenario abre la puerta a una planeación y desarrollo regional más sofisticados, que integren criterios de construcción sustentable, eficiencia operativa y colaboración con autoridades locales. La coordinación con gobiernos y actores industriales se vuelve un factor crítico para acelerar permisos, asegurar infraestructura básica y garantizar la viabilidad de proyectos a largo plazo.

Más que una expansión inmobiliaria tradicional, en torno a los parques industriales comienza a configurarse una nueva generación de ecosistemas productivos. Identificar y comprender esta transformación permitirá a inversionistas y desarrolladores integrarse de manera más efectiva a la dinámica del nearshoring y al proceso de conformación de nuevos territorios económicos en el país.

Acerca de GAYA

GAYA es una consultora de proyectos de construcción. Con 40 años de experiencia y una metodología propia, potencia la sinergia entre equipos multidisciplinarios para los sectores de Hotelería, Corporativo, Data Centers, Industrial, Educativo, Cultural, Residencial, Comercial, Entretenimiento y Uso Mixto. Se encarga de llevar a buen término los proyectos, involucrándose en cada etapa, desde la planificación hasta la construcción y la entrega, a través de servicios de preconstrucción, gerencia de construcción, design-build, design-build finance, contratista general y reposicionamiento de edificios. Integra tecnología de punta en la operación diaria para garantizar la transparencia mediante reportes oportunos y eficientes, que aseguran el cumplimiento de su promesa de valor: costo, tiempo, calidad y servicio.