Aunque el mercado de espacios corporativos tipo A y A+ se ha recuperado, lo cierto es que actualmente hay un inventario significativo de edificios categoría B que en su mayoría están desocupados pero destacan por su ubicación, lo que se ha convertido en un área de oportunidad para brindarles una vida útil a través de su reposicionamiento, comentó en entrevista Paola Govea, Directora de Estrategia Comercial y Mercadotecnia de GAYA.
“A lo largo de 39 años, haciendo diferentes tipos de proyectos, entre ellos los corporativos, nos hemos dado cuenta de la vacancia que existe en los edificios, la cual está por debajo del 19.5 por ciento, cifra pre pandemia, es decir, antes de 2020.
Por un lado vemos que si bien hay una recuperación en el mercado de oficinas también hay un gran inventario de edificios de categorías más bajas, que según CBRE ronda los 1.76 millones de metros cuadrados en Guadalajara, Ciudad de México (CDMX) y Monterrey”, detalló.
La reconversión o reposicionamiento de edificios consiste en otorgar viabilidad al propietario de un edificio para que obtenga un retorno de inversión más rápido, sin tener que reconstruirlo.
“Le ayudamos a hacer un estudio de factibilidad que identifique las características del inmueble. Por ejemplo, si técnicamente cuenta con una buena infraestructura o qué puede necesitar el mercado de este inmueble. Podemos pensar en un edificio de vivienda que puede estar subutilizado o desocupado, por lo que puede reconvertirse con un uso de suelo distinto, que pueda dar vida a la comunidad en la que se encuentra”, expuso la ejecutiva de GAYA.
A diferencia de la construcción de un edificio, la reconversión o reposicionamiento permite acelerar hasta en un 20 por ciento el retorno de inversión.
“La gestión de permisos conlleva un menor tiempo, hay una menor complejidad constructiva y los proyectos reconvertidos pueden llegar al mercado mucho más rápido y beneficias a la comunidad que está alrededor y a los sectores que requieren soluciones inmediatas. También tiene que ver la infraestructura con la que cuente el edificio para el objetivo que le queramos dar a la reconversión, la inversión puede ser bastante más alta si es un edificio que cuenta con una infraestructura pobre. Otro tema son los estacionamientos, los metros cuadrados que puedan tener es un factor importante que se debe tomar en cuenta, depende del uso de suelo que se le quiera dar”, indicó Govea.
El porcentaje de plusvalía que podría obtener un edificio reconvertido oscila entre el 30 y 40 por ciento, de acuerdo con cifras de GAYA.
“Cuando hablamos de una reconversión significa cambiar el uso comercial que hoy tiene el inmueble. Hemos encontrado edificios que pueden tener un uso múltiple, es decir, si es un edificio de oficinas con un alto porcentaje de vacancia y con buena ubicación para otros segmentos que no sean oficinas puede ser multiuso: coliving, universidad vertical, centro de recreación, etcétera. Incluso, estamos evaluando alternativas de posibles usos comerciales”, detalló la ejecutiva.
Comentó que va a la alza la tendencia de reconversión de edificios, sobre todo con el desarrollo de infraestructura en varias ciudades del País, entre ellas los trenes de pasajeros.
“Va a aumentar la demanda de estos espacios, porque además vamos a verlo desde un punto de vista de sustentabilidad corporativa o criterios ambientales, de gobernanza y sociales (ESG, por sus siglas en inglés). Reconvertir un edificio o construir uno nuevo, pues el impacto en la huella de carbono es totalmente diferente.
El hecho de que podamos tener edificios energéticamente eficientes, que puedan tener el mejor ahorro de energía, captación de agua, etcétera, nos da una posibilidad totalmente diferente”, agregó.
Asimismo, señaló que GAYA trabaja de la mano con un fondo privado para hacer el desarrollo de interiores a través de arrendamiento puro, lo que abre la puerta al propietario para reconvertir su edificio.
“Es un valor agregado para los desarrolladores o propietarios de edificios que están subutilizados. Se les hace un análisis crediticio que es bastante ágil, en alrededor de un par de semanas podemos saber si son aptos o no para el financiamiento”, añadió.
En México existen diversos casos de éxito en el reposicionamiento de edificios. Uno de ellos es un inmueble localizado en la CDMX, en la calle Florencia, cerca de la Avenida Paseo de la Reforma.
“Era un edificio que estaba desocupado, tenía más de 50 años y si lo dejas ahí pues los costos pueden ser muy altos. Hicimos un análisis en el que detectamos que en México, principalmente en CDMX, Guadalajara y Monterrey, las estructuras familiares empiezan a cambiar, es decir, hay un fenómeno llamado nómadas digitales, quienes buscan un espacio para vivir por periodos o estancias cortas, menores a un año, pero requieren estar cerca de la vida, de restaurantes, comercios, oficinas, etcétera. Entonces reconvertimos el edificio, se le dio uso de coliving, que es un concepto de vivienda donde la gente habita en estudios o apartamentos y solo goza de privacidad en su dormitorio, sin embargo, convive con otras personas en espacios como un coworking, la cocina o cafetería. Estos conceptos empiezan a tener cada vez mayor relevancia para estas nuevas generaciones que buscan una mejor calidad de vida y estar cerca de su trabajo”, precisó Govea.
Mencionó que otro concepto para el reposicionamiento de edificios son los hoteles en ciudades con mayor atractivo para el turismo ejecutivo.
“Este turismo que funciona de lunes a viernes en zonas que no son precisamente Paseo de la Reforma o Presidente Masaryk, pueden ser áreas ubicadas al norte de la CDMX, que están cerca de la zona industrial, donde la gente tiene que pasar ciertos días y busca estancias. Hay una cantidad importante de edificios que pueden reconvertirse para ofrecer estos servicios de hospedaje. Esta es otra tendencia con la cual nos estamos encontrando”, precisó Govea.
Otra tendencia identificada en CDMX, Guadalajara y Monterrey es el senior living, un modelo de vivienda diseñado para adultos mayores.
“Al hacer un cambio en la estructura familiar, de las últimas generaciones en nuestro País, la mujer empieza a adoptar un rol importante en la parte económica. Hace algunos años a lo mejor la mujer tomaba el rol de cuidar a los padres o abuelos, pero hoy ya no es tan común. El tema de tener un espacio donde puedan estar los adultos mayores para seguir siendo independientes, donde tengan todos los servicios, estén asistidos y puedan entrar y salir, está empezando a ser un concepto relevante”, destacó la ejecutiva.
Con información de Reforma.